房企信用持續(xù)分化，穩(wěn)健龍頭韌性生長(zhǎng)

“只有當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳�！�

2021年下半年起，地產(chǎn)行業(yè)頻繁遭遇“黑天鵝”事件，多家大型房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)接連下調(diào)地產(chǎn)公司評(píng)級(jí)。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇融資寒冬，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望已超過(guò)250余次，對(duì)房企融資等方面產(chǎn)生重大影響。有機(jī)構(gòu)樣本調(diào)研了46家內(nèi)地房企，這其中，已有23家房企的信用評(píng)級(jí)與展望被撤銷，基本都是規(guī)模TOP50房企。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，在“三道紅線”、“兩集中供地”等樓市調(diào)控政策常態(tài)化之下，以及疊加疫情影響，再到個(gè)別頭部房企暴雷，銀行、評(píng)級(jí)等各類金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企開(kāi)啟了普遍性的限制，同時(shí)地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，使得房企資金壓力倍增。信用評(píng)級(jí)下降，使得部分出險(xiǎn)地產(chǎn)公司融資成本增高，甚至融資渠道不暢，導(dǎo)致流動(dòng)性危機(jī)加劇。

上述背景之下，房企們?nèi)裟鼙３衷u(píng)級(jí)展望穩(wěn)定尤為顯得珍貴。

行業(yè)分化下的確定性，評(píng)級(jí)優(yōu)勢(shì)壁壘進(jìn)一步提升

評(píng)級(jí)，像一面鏡子，真實(shí)反映出房企的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在給房企做評(píng)級(jí)時(shí)綜合考慮了各方面，包括業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能力、盈利能力、債務(wù)杠桿率以及流動(dòng)性管理等。有的房企為了讓數(shù)字更好看，會(huì)通過(guò)明股實(shí)債和表外負(fù)債等方式，來(lái)減輕賬面?zhèn)鶆?wù)。而隨著暴雷房企屢見(jiàn)不鮮，很多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也在不斷調(diào)整模型，“寧可誤殺，也不可放過(guò)”。

評(píng)級(jí)體系中，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三大國(guó)際機(jī)構(gòu)無(wú)疑最具權(quán)威性。而從三大國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)于房企評(píng)級(jí)調(diào)整的態(tài)度來(lái)看，市場(chǎng)走向不容樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)2022年出現(xiàn)房企負(fù)面評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)下調(diào)的可能性依然較高。其中，低信用評(píng)級(jí)的房企會(huì)受到更多影響，主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

不過(guò)，在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大面積調(diào)低評(píng)級(jí)的情況下，仍有部分房企獲得了正面評(píng)價(jià)，如新城、龍湖、旭輝、綠城、碧桂園等優(yōu)質(zhì)的公司均獲得部分“投資級(jí)”評(píng)級(jí)。此外4月8日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告上調(diào)中國(guó)金茂（00817.HK）展望至“穩(wěn)定”，確認(rèn)其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)BBB-。

這實(shí)際上與房企融資表現(xiàn)已經(jīng)形成互為因果關(guān)系，繼而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生分化效應(yīng)。億翰智庫(kù)報(bào)告顯示，融資渠道向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速有15%的差距，且政策的邊際放寬都是從優(yōu)質(zhì)龍頭房企開(kāi)啟，如銀行間市場(chǎng)的融資出現(xiàn)松動(dòng)，發(fā)債成功的以主體評(píng)級(jí)較高的房企為主。

政策端也明確態(tài)度。有4月11日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），指出，營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期；增進(jìn)價(jià)值回歸，穩(wěn)定投資者預(yù)期�！锻ㄖ�》提到將支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，將有利于緩解民營(yíng)房企融資難的狀況。支持房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域?qū)⒌玫浇鹑谥С帧�將有利于穩(wěn)定房企預(yù)期，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

保持民營(yíng)房企高信用評(píng)級(jí)，龍湖集團(tuán)展現(xiàn)出生長(zhǎng)韌性

值得一提的是，2022年4月12日，標(biāo)普、穆迪確認(rèn)對(duì)龍湖的信用評(píng)級(jí)，分別維持原評(píng)級(jí)BBB、Baa2，展望均為穩(wěn)定。此前，龍湖已獲得惠譽(yù)BBB評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定、中誠(chéng)信證評(píng)（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。截至目前，龍湖集團(tuán)是唯一獲得境內(nèi)外“全投資級(jí)”評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

標(biāo)普認(rèn)為：“龍湖在保持穩(wěn)健財(cái)務(wù)紀(jì)律的同時(shí)穩(wěn)步擴(kuò)張，將有助于公司在未來(lái)一到兩年抵御不利的市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)�！�

穆迪則在評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，Baa2評(píng)級(jí)得益于龍湖集團(tuán)強(qiáng)大的品牌知名度、多樣化的地理覆蓋范圍、強(qiáng)大的流動(dòng)性，以及在整個(gè)周期內(nèi)銷售增長(zhǎng)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年，龍湖集團(tuán)銷售面積達(dá)到1708.9萬(wàn)平方米、合同銷售額為2900.9億元，分別同比增長(zhǎng)5.7%、7.2%。受益于良好的銷售情況，2021年龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2233.8億元，歸母核心凈利潤(rùn)為224.4億元，分別同比增長(zhǎng)21.0%、20.1%。經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整期，龍湖集團(tuán)依然保持高質(zhì)量增長(zhǎng)，盤(pán)面持續(xù)穩(wěn)健。

長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，是房企掌握主動(dòng)權(quán)的核心因素，時(shí)刻保持審慎財(cái)務(wù)管理，是房企穿越周期風(fēng)險(xiǎn)的“法寶”。截至2021年年底，龍湖平均借貸成本為年利率4.14%，創(chuàng)歷史新低，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.7%，凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比6.11倍，在手現(xiàn)金885.3億元，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)較高水準(zhǔn)。

財(cái)務(wù)自律之外，龍湖“第二增長(zhǎng)曲線”全面開(kāi)花，持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入與利潤(rùn)。2021年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到188.3億元，同比增長(zhǎng)39%。

截至2021年底，龍湖已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)到61座，開(kāi)業(yè)總建面為594萬(wàn)平方米，覆蓋13個(gè)城市，商業(yè)整體租金收入為81.5億元，同比增長(zhǎng)40%；龍湖租賃住房已開(kāi)業(yè)房間數(shù)達(dá)到10.6萬(wàn)間，房源規(guī)模處于行業(yè)頭部水平，全年租金收入為22.3億元，同比增長(zhǎng)23%；龍湖物業(yè)管理收入超過(guò)104億元，實(shí)際面積達(dá)到2.64億平方米，連續(xù)13年客戶滿意度超90%。

龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)均成長(zhǎng)為行業(yè)頭部品牌，為其提供新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖CEO陳序平表示，“龍湖商業(yè)的毛利接近75%，包括物業(yè)毛利，這部分高毛利業(yè)務(wù)收入占比逐步提高，對(duì)整個(gè)集團(tuán)毛利率的穩(wěn)定包括提高是有幫助的�！�

基于良好的信用狀況，龍湖的融資渠道始終保持通暢。2021年11月，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開(kāi)房企代表座談會(huì)之后，龍湖集團(tuán)發(fā)行中期票據(jù)得到受理，是首批獲得在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債的民營(yíng)房企。12月，龍湖發(fā)行一支為期15年的中期票據(jù)，規(guī)模不超過(guò)人民幣10億元，票面利率為3.7%，從發(fā)債規(guī)模、利率、年限維度來(lái)講，在國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企中均處于較優(yōu)水平。

2022年1月，龍湖集團(tuán)完成28億公募公司債券的發(fā)行，其中3+3年期品種發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率3.49%；5+3年期品種發(fā)行規(guī)模8億元，票面利率3.95%。2月14日，龍湖集團(tuán)又取得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)通知書(shū)，注冊(cè)規(guī)模為50億元。

融資成本、融資渠道雙重利好，令龍湖集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)更加健康，償債能力增強(qiáng)，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

行業(yè)動(dòng)蕩期，龍湖展現(xiàn)出來(lái)的韌性和增長(zhǎng)性亦得到多家第三方機(jī)構(gòu)認(rèn)可。2021年3月15日，龍湖集團(tuán)被納入恒生指數(shù)成份股，正式躋身藍(lán)籌股行列。8月，2021年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜發(fā)布，龍湖集團(tuán)躋身世界500強(qiáng)，位列第456位，展現(xiàn)出穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和強(qiáng)大的企業(yè)綜合實(shí)力。