【年報(bào)】銀行為何給美的置業(yè)這么多并購貸？

在這個“差錢”的春天，依然有那么一家“不差錢”的房企，它的名字叫：美的置業(yè)（3990.HK）。

3月28日，美的置業(yè)召開2021年度業(yè)績發(fā)布會宣布：截至2021年底，美的置業(yè)完成銷售額1371.4億元，同比增長8.7%；賬上現(xiàn)金約342億元，未動用銀行授信1001.25億元。

這個數(shù)字，對于見慣了“小目標(biāo)”的地產(chǎn)人如果不夠刺激的話，結(jié)合美的置業(yè)如今的市值194.78億（港元），大家就會明白——

美的置業(yè)獲得了約7倍于自身市值的銀行授信。

據(jù)悉，目前美的置業(yè)獲得銀行授信額度應(yīng)該超過了1400億元，其中相當(dāng)比例是并購貸。僅3月份就集中獲得了650億元授信：招商銀行120億元、交通銀行90億元、建設(shè)銀行220億元、農(nóng)業(yè)銀行220億元，其中370億元可用于地產(chǎn)收并購。

銀行對美的置業(yè)“高看一眼”，主要緣自美的置業(yè)的后臺美的集團(tuán)（0333.SZ）。

據(jù)美的集團(tuán)公開資料，其目前市值約3900億元，每年?duì)I收約3000億元，主要是做電器業(yè)務(wù)，具備充足的現(xiàn)金流，與地產(chǎn)的高投資性形成互補(bǔ)。

美的集團(tuán)曾經(jīng)用行動支持美的置業(yè)上市、降負(fù)債，也曾直接對美的置業(yè)注入資產(chǎn)，所以銀行與其說是給美的置業(yè)授信貸款，不如說是通過美的置業(yè)給美的集團(tuán)授信貸款。

受益于集團(tuán)的加持，體量不大的美的置業(yè)融資利息一路走低，綜合融資成本已經(jīng)下降到4.82%。

美的置業(yè)宣布今年全年每股派息約1.6港元，股息率超過10%；當(dāng)日股價(jià)上漲9.74%，達(dá)到15.78港元/股。如果按照3月份股價(jià)最低點(diǎn)10港元/股來看，3月份股價(jià)上漲幅度已經(jīng)達(dá)到57.8%。

更引人注意的是：2021年底開始，美的置業(yè)先后出手收購了正榮、雅居樂、金科等合作伙伴的13個項(xiàng)目，總投資17億元。

于是，美的置業(yè)徹底成了開發(fā)商中的“網(wǎng)紅”，大家甚至期盼美的置業(yè)能接過融創(chuàng)“白騎士”的接力棒，在接下來房地產(chǎn)行業(yè)收并購中大展拳腳，積極幫助更多房企走出困局。

那么，美的置業(yè)，會騎上白馬嗎？

房小評以為：不會！

一、自身能力問題

衡量房企經(jīng)營能力的指標(biāo)比較龐雜，我們僅從當(dāng)下投資者最看重的兩個指標(biāo)：毛利率和回款率來看美的置業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流安全性。

2021年，營業(yè)收入737.03億元，同比增長40.4%；歸母凈利潤37.44億元，同比下降13.45%。

在“增收不增利”這個問題上，美的置業(yè)走得有點(diǎn)快，歸母凈利潤的降幅在目前公布年報(bào)的房企中排在前列。

一般來說，出現(xiàn)上述問題有兩個原因：一是項(xiàng)目利潤率下降；二是合作開發(fā)比例過高。

項(xiàng)目利潤率下降雖然是行業(yè)普遍問題，但也是投資者最看重的問題。美的置業(yè)2021年度毛利率只有18.31%。

此前，美的置業(yè)在邯鄲等地的項(xiàng)目以高毛利率著稱，因?yàn)楹芏?/span>地塊都是跟美的集團(tuán)一起，以產(chǎn)業(yè)的方式獲得，項(xiàng)目毛利率較高。2018和2019年，美的置業(yè)的毛利率曾達(dá)到30%以上，此后便持續(xù)下滑，2020年降為22.21%。

2021年上半年，美的置業(yè)毛利率跌至20.70%，這也意味著下半年美的置業(yè)毛利率低于18%，邊際下降速度有點(diǎn)夸張。

估計(jì)很多股民想知道原因以及2022年毛利率變化情況。

以上，還只是美的置業(yè)縱向和自身歷史情況的對比。

橫向和同行對比，美的置業(yè)毛利率基本落后于TOP30房企的平均水平。例如，2021年招商蛇口毛利率是25.5%，龍湖是25.3%，旭輝是19.3%。

另外，當(dāng)下投資者最看重房企銷售回款能力，投資邏輯是現(xiàn)金為王，有回款的銷售才是真銷售。

美的置業(yè)2021年的回款率是78%，這項(xiàng)指標(biāo)目前在頭部房企中處于比較低的位置。例如2021年碧桂園回款率在90%，龍湖在90%，旭輝在95%，綠城達(dá)106%。

此外，根據(jù)其他經(jīng)營類指標(biāo)也可以看出，美的置業(yè)之前在行業(yè)內(nèi)一直屬于慢性子的“中等生”，其運(yùn)營能力和頭部房企有明顯差距，即便此時有機(jī)會“蛇吞象”，估計(jì)美的置業(yè)也會消化不良。

二、自身意愿問題

當(dāng)下的市場環(huán)境，和當(dāng)年融創(chuàng)上演“買買買”劇情的時候大不相同。除了宏觀環(huán)境，最重要的是這輪房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)的情況和之前融創(chuàng)收購萬達(dá)、環(huán)球世紀(jì)等公司資產(chǎn)時的情況不同。

融創(chuàng)當(dāng)“白騎士”的時候，所收購目標(biāo)企業(yè)主要是現(xiàn)金流出了問題，項(xiàng)目銷售不暢，融創(chuàng)只要投入一小部分現(xiàn)金就可以盤活資產(chǎn)，隨后通過強(qiáng)大的銷售能力迅速將資產(chǎn)變成現(xiàn)金流，償還債務(wù)。

融創(chuàng)的收并購，是將資產(chǎn)盤活為現(xiàn)金流的過程。

彼時，市場中沒有這么多爆雷的大型品牌房企，出現(xiàn)資金鏈問題的主要是中小房企，整個市場信用結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，資金方愿意給地產(chǎn)收并購提供資金支持。

經(jīng)過這輪周期，出風(fēng)險(xiǎn)的多是大型房企和全國性房企，整個公司的資產(chǎn)被司法凍結(jié)等手段鎖定，單個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目難以解封、盤活。

即便可以解封，熱點(diǎn)城市的新房都有限價(jià)政策，房子售價(jià)是限定的，沉淀在項(xiàng)目上的利息又日漸增加，要盤活項(xiàng)目只能打折銷售，而打折銷售就意味著債權(quán)方的損失。

所以，這輪收并購最考驗(yàn)房企的不是銷售能力，而是解決問題的破局能力，比如能夠跟債權(quán)方談判協(xié)調(diào)，能夠爭取地方政府支持的能力。

此時，開發(fā)商的融資渠道也大為收縮，信托、ABS、商票等融資工具都受限，和當(dāng)年的融資環(huán)境大不同。沒有趁手的工具，僅靠銀行給的收并購貸款，業(yè)內(nèi)估計(jì)不會形成收并購潮。

根據(jù)美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂3月28日在業(yè)績交流會上透露的信息，美的置業(yè)恐怕無力擔(dān)當(dāng)“白騎士”。

郝恒樂介紹，從2021年第四季度以來，美的置業(yè)共有13個項(xiàng)目的股權(quán)收購，同時也出售了一些項(xiàng)目，主要邏輯是著眼于自身合作的一些項(xiàng)目，特別是合作方出現(xiàn)了一些問題，使得項(xiàng)目不那么順利，在這種情況下，美的置業(yè)做了一些并購，主要選擇南京、長沙、重慶、天津等高量級城市進(jìn)行項(xiàng)目收購，同時也退出了廣西柳州、湖南岳陽等一些低量級城市的項(xiàng)目。

也就是說，上述13個收并購項(xiàng)目是美的置業(yè)被迫接盤，并不是主動出擊去尋找的收并購機(jī)會。

美的置業(yè)對收并購的興趣不大，反而一再提出要調(diào)倉，要降負(fù)債。

截至2021年年末，美的置業(yè)凈負(fù)債率降至46.3%；現(xiàn)金短債比為1.71；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，計(jì)劃2022年“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

“聚焦合作伙伴，近一兩年主要聚焦央企、國企，以及實(shí)力、融資成本、三觀差不多的合作伙伴上，”郝恒樂說，美的置業(yè)會根據(jù)經(jīng)營性現(xiàn)金流的狀況，控制投資節(jié)奏，拿地投資絕對不會突破回款的40%。同時，減少合作，控制1+1不能大于2的合作，慎重選擇合作對象，提升自操盤的比例。

“寧可走慢兩步，不能走錯一步”，美的集團(tuán)最早布局房地產(chǎn)時，老板何享健定下的發(fā)展基調(diào)，言猶在耳。

那么，銀行給美的置業(yè)這么多貸款授信，尤其是給這么多并購貸干嘛呢？這個問題，你看懂了嗎？