卓越商企2021年全年派息率70%，管理層：今年將關(guān)注新賽道、有機(jī)會(huì)多回購(gòu)股票

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作者｜吳亞

在物管圈有著“高端商務(wù)物業(yè)第一股”稱號(hào)的卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“卓越商企服務(wù)”，股票代碼：06989.HK）于3月28日盤后披露2021年業(yè)績(jī)公告，并舉行2021年業(yè)績(jī)交流會(huì)，董事會(huì)主席李曉平、總經(jīng)理郭瑩、首席運(yùn)營(yíng)官楊志東等管理層出席并答媒體問(wèn)。

“公司目前現(xiàn)金流比較充裕，2021年全年派息比例達(dá)到了70%。未來(lái)三年，董事會(huì)建議每年全年派息比例不低于50%�！贬槍�(duì)卓越商企的派息計(jì)劃，李曉平如此表示表示，“從長(zhǎng)期來(lái)看，公司未來(lái)連續(xù)5年的利潤(rùn)增長(zhǎng)率會(huì)保持在35%以上。”

業(yè)績(jī)公告顯示，2021年卓越商企實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收34.7億元、歸母凈利潤(rùn)5.1億元，同比增幅均超37%；截止期末，合約物業(yè)面積為5677萬(wàn)平方米、在管物業(yè)面積4120萬(wàn)平方米。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，卓越商企還發(fā)布了公司未來(lái)六年的發(fā)展規(guī)劃。按照規(guī)劃，2022年到2023年，卓越商企將探索新賽道，聚焦增長(zhǎng)，做熟現(xiàn)有業(yè)態(tài)。

商務(wù)物業(yè)營(yíng)收貢獻(xiàn)比56.6%

卓越商企是聚焦商業(yè)物業(yè)主航道的全業(yè)態(tài)布局上市物企，2021年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入34.7億元，同比增長(zhǎng)37.3%；2019年-2021年總營(yíng)收復(fù)合年增長(zhǎng)率為37.4%。

以傳統(tǒng)物業(yè)的業(yè)務(wù)線來(lái)看，期內(nèi)卓越商企75.88%的收入來(lái)源基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)；22.52%的收入來(lái)源增值服務(wù)，收入占比同比提升8.3個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)收入7.85億元，同比增長(zhǎng)117.7%。

增值服務(wù)具體分為資產(chǎn)管理服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等，其中的建筑機(jī)電服務(wù)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.3億元，同比增長(zhǎng)109%。

以物業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)劃分，以寫字樓、商務(wù)綜合體、辦公與研發(fā)園區(qū)為主的商務(wù)物業(yè)為卓越商企貢獻(xiàn)了57%的營(yíng)收；包括政府物業(yè)、醫(yī)療物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及物流園區(qū)在內(nèi)的公共與工業(yè)物業(yè)，貢獻(xiàn)了10%的營(yíng)收；傳統(tǒng)的住宅、公寓等住宅物業(yè)僅貢獻(xiàn)9%營(yíng)收。

2021年，卓越商企的收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，增值服務(wù)毛利潤(rùn)貢獻(xiàn)比提升至33.8%；基礎(chǔ)物管服務(wù)貢獻(xiàn)比下降至62.7%。

在毛利相對(duì)較高的增值服務(wù)板塊業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的推動(dòng)下，2021年卓越商企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)9.6億元，同比增長(zhǎng)44.6%；歸母凈利潤(rùn)5.1億元，同比增長(zhǎng)57%；綜合毛利率27.7%，較2020年提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

針對(duì)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，卓越商企管理層表示，這得益于公司在包括商寫、FM賽道和住宅在內(nèi)三個(gè)業(yè)態(tài)上繼續(xù)發(fā)力，并在醫(yī)療、教育、城市服務(wù)和政府公建等方面進(jìn)行延伸。

以FM領(lǐng)域?yàn)槔��?021年卓越商企新拓大客戶合同49個(gè)，總合同額8.03億，新拓業(yè)務(wù)大客戶合同貢獻(xiàn)比47%；目前，卓越商企來(lái)自大客戶的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比近50%。

如2021年新拓FM企業(yè)大樓及辦公研發(fā)園區(qū)就包括大疆天空之城總部大樓，迅雷總部大樓、榮耀全國(guó)首個(gè)綜合基地深圳榮耀智能制造中心、華為蘇州基地二期等多個(gè)知名物業(yè)。

在郭瑩看來(lái)，未來(lái)商務(wù)物業(yè)的增值服務(wù)具有較大的發(fā)展空間。一方面是商務(wù)物業(yè)賽道的市場(chǎng)容量比較大，但商務(wù)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘也較高，對(duì)專業(yè)管理能力、人才、客戶需求前瞻性的解決方案等均提出較高要求。

另一方面是新型公建類、場(chǎng)館類等城市服務(wù)業(yè)務(wù)，也有很大的細(xì)分空間。而作為商務(wù)物業(yè)公司，在增值服務(wù)板塊未來(lái)也具有較大的發(fā)展空間。

2021年全年派息比例達(dá)70%

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，卓越商企服務(wù)在分紅方面也十分大手筆。

在業(yè)績(jī)公告中，卓越商企董事會(huì)建議派付截至2021年12月31日止，年度末期股息每股本公司普通17.38港仙（1港元=100港仙）。

加上卓越商企已派發(fā)的中期股息每股現(xiàn)金18.62港仙，即全年股息為每股現(xiàn)金36.0港仙，按年提升278.5%。

據(jù)此計(jì)算，卓越商企2021年全年派息比例為70%；這一派息率遠(yuǎn)超普通物管公司及地產(chǎn)公司30%或40%左右的派息率。

談及未來(lái)的派息計(jì)劃，卓越商企在業(yè)績(jī)會(huì)上提到，“董事會(huì)堅(jiān)持高派息政策，未來(lái)3年擬建議派息率不低于50%�！�

李曉平指出，如果按照目前的派息比例、股價(jià)，卓越商企服務(wù)的收益率比較高，董事會(huì)希望通過(guò)持續(xù)穩(wěn)定的派息，為全體股東包括投資者帶來(lái)穩(wěn)定可期的回報(bào)。

除了來(lái)自業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的看好，分紅比例高的部分原因也與卓越商企的現(xiàn)金流情況相關(guān)。

卓越商企財(cái)務(wù)總監(jiān)呂力在業(yè)績(jī)會(huì)上提到：“公司整體資金處于健康狀況，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流比2020年提升了86.6%。另外整體收繳率也有提升，應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)65天縮短到55天，所以運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流比較好，成為分紅的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。”

業(yè)績(jī)公告顯示，截止2021年末，卓越商企服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率為32%（去年同期為34%）；同期，現(xiàn)金及等價(jià)物為30.07億元，同比下降9.3%。

對(duì)于現(xiàn)金的下降，業(yè)績(jī)公告稱，“2021年償還了銀行借款4.49億元，支付了2020年年度和2021年中期權(quán)益股東股息合計(jì)2.87億元，暫未收回出售附屬公司深圳卓越運(yùn)營(yíng)的應(yīng)收往來(lái)清理款2.94億元�！�

對(duì)于未來(lái)派息計(jì)劃，李曉平表示：“今年董事會(huì)決定全年派息比例為70%，同時(shí)我們也希望未來(lái)三年派息能夠不低于50%。如果按照目前派息的比例和股價(jià)，我們的收益率是比較高的，超過(guò)很多REITs或者ABS產(chǎn)品。希望通過(guò)持續(xù)穩(wěn)定的派息，為全體股東包括投資者帶來(lái)穩(wěn)定可期的回報(bào)�！�

在股票回購(gòu)方面，他稱，“2021年公司大股東和公司一共增持了630多萬(wàn)股，總耗資3200多萬(wàn)港元�！�

按照他的說(shuō)法，自2018年以來(lái)卓越商企利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%，“管理層相信好的公司一定會(huì)有好的股價(jià)表現(xiàn)。2022年只要有機(jī)會(huì)，就會(huì)多回購(gòu)一些股票�！�

84%在管商務(wù)物業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方

卓越商企與多數(shù)以住宅物業(yè)服務(wù)為主的物業(yè)公司有所不同，著重為商務(wù)物業(yè)提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)，歷史可追溯到1999年。

2020年5月，“深圳CBD寫字樓大王”卓越集團(tuán)分拆物業(yè)上市，卓越商企首次向港交所提交招股書。當(dāng)年10月，卓越商企成功在港上市。上市前夕卓越商企就引入9名基石投資者，騰訊、雪湖資本等位列其中。

業(yè)績(jī)會(huì)上，媒體對(duì)于卓越商企母公司卓越集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中現(xiàn)狀也展示出比較多的關(guān)注。

對(duì)此，李曉平表示，“卓越集團(tuán)一直是非常穩(wěn)健的公司，從目前來(lái)看各項(xiàng)指標(biāo)都在規(guī)定的三條紅線以內(nèi)，去年全口徑銷售額是1200億左右，到目前為止國(guó)內(nèi)有息債都沒(méi)有，以前少量合作單位做的信托也已經(jīng)全部還完，而且是提前兌付了，美元債也很少。企業(yè)運(yùn)營(yíng)是很穩(wěn)健的，而且留有足夠的余量�！�

據(jù)他介紹，卓越集團(tuán)盈利來(lái)源分三塊：開發(fā)板塊的業(yè)務(wù)；持有經(jīng)營(yíng)的物業(yè)；珠三角的城市更新板塊。“在集團(tuán)發(fā)展歷史里面，幾次比較好的飛躍都是在房地產(chǎn)低潮期。相比高潮期，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在低潮期更容易顯出特長(zhǎng)。”

截止2021年末，卓越商企合約物業(yè)面積5677萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27%；在管全委物業(yè)面積4120萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%。

以布局城市的經(jīng)濟(jì)量級(jí)來(lái)看，一線、新一線城市在管面積占比高達(dá)85%；以城市區(qū)域來(lái)看，在大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域在管項(xiàng)目面分別占比43%、23%；以開發(fā)商類型來(lái)看，2021年卓越集團(tuán)貢獻(xiàn)的收入為7.18億元，對(duì)總營(yíng)收貢獻(xiàn)比為27.3%，較去年同期27.9%的貢獻(xiàn)比有所下降。

不過(guò)，2021年卓越商企來(lái)自卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)毛利率達(dá)到45%的水平，遠(yuǎn)超第三方14.2%的水平；也遠(yuǎn)超公共及工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)17%、13.8%的水平。

圖片來(lái)源：卓越商企截止2021年12月31日業(yè)績(jī)公告

談及未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，楊志東介紹道，公司六年規(guī)劃分為三個(gè)階段，2022年到2023年探索新賽道，聚焦現(xiàn)有的增長(zhǎng)；2024年到2025年，組織、平臺(tái)、業(yè)態(tài)做得更專業(yè)；2026到2027年，希望在市場(chǎng)上成就獨(dú)有競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，將組織、能力、業(yè)務(wù)、價(jià)值分配和管理文化定為五大要素。

針對(duì)具體的業(yè)績(jī)指引，郭瑩表示，“到2024年歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率不低于35%�！�

據(jù)她介紹，這種增長(zhǎng)渠道主要來(lái)源于三個(gè)方面：一是來(lái)自卓越集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的交付，以及在其它板塊的各個(gè)業(yè)務(wù)的協(xié)同和新項(xiàng)目的交付，是增長(zhǎng)一個(gè)非常重要的渠道；二是獨(dú)立的市場(chǎng)化拓展；第三是收并購(gòu)以及增值服務(wù)。

去年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了大面積的暴雷，這一定程度上，催生了物業(yè)并購(gòu)潮的興起。對(duì)于卓越商企來(lái)說(shuō)，未來(lái)的收并購(gòu)計(jì)劃也是外界較為關(guān)注的板塊。

業(yè)績(jī)公共顯示，卓越商企上市募資凈額為33.59億港元，其中的70%用于戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資；截止2021年末，約21.66億港元未動(dòng)用。

對(duì)于卓越商企關(guān)注何種收并購(gòu)標(biāo)的，郭瑩表示，“公司關(guān)注的標(biāo)的主要是擁有一定體量的商務(wù)物業(yè)，以及一線位置的高端的住宅�！�