記者觀察｜高庫存壓頂，三四線樓市如何“破局”？

每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：魏文藝

在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，各線城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)明顯分化。

進(jìn)入2022年以來，相比不少一二線樓市的漸次回暖，大多三四線樓市成交仍不見起色。從庫存去化周期就很好地驗證了這一點，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年2月三四線城市的去化周期已經(jīng)達(dá)到23.25月，遠(yuǎn)高于全國百城平均去化周期（19.5月）。

雖然近幾月已經(jīng)陸續(xù)有包括湖南衡陽、湖北荊門、河南新鄉(xiāng)等多個三四線城市通過契稅優(yōu)惠、購房補貼、放寬公積金貸款等方式鼓勵買房，但效果似乎并不明顯。

三四線樓市是如何快速降溫的？早在2015-2016年，一二線樓市在經(jīng)歷了一輪暴漲后便迎來新一輪政策高壓，而彼時的三四線樓市卻依托棚改發(fā)力疊加投資需求迎來了久違的去庫存。2016-2019年期間，很多三四線城市新建了大量住房。

然而，部分三四線城市因為過度依賴土地財政收入，使得商品房的供應(yīng)量遠(yuǎn)超實際需求。從2019年棚改退潮后，那些缺乏產(chǎn)業(yè)和人口等基本面支撐的非核心三四線城市的購房需求便開始呈現(xiàn)明顯萎縮。

相應(yīng)的，開發(fā)商在三四線城市的拿地意愿也日漸降低。諸葛找房統(tǒng)計顯示，2021年三四線城市土地流拍率高達(dá)20.1%，遠(yuǎn)高于一二線城市的7.1%和10.2%。

三四線城市如何走出目前面臨的樓市困局？

相關(guān)調(diào)研顯示，其實不少三四線樓市的潛在需求還是很大的，只是在結(jié)構(gòu)上失衡嚴(yán)重。如部分城市的新房基本以改善型為主導(dǎo)，舊改拆遷也走大戶型路線，從而導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)化失靈。

因此，這部分三四線城市首先要在土地供給方面，變之前的低質(zhì)低效為高效供應(yīng)；其次是盤活現(xiàn)有的存量市場，打通新房二手房的流通鏈條。此外，使虛高的房價適度回落，既能降低普通購房者的經(jīng)濟壓力，而且可能帶來新的購房增量需求。

而最本質(zhì)的因素，還是三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題，如果過度依賴房地產(chǎn)卻沒有其他產(chǎn)業(yè)做替代和補充，也就難以吸引增量人口流入�？梢哉f，推動結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，提升和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為了部分三四線樓市實現(xiàn)突圍的必經(jīng)之路。

事實上，在眾多三四線城市中，已有部分城市走出了自己的發(fā)展特色，使得自身房地產(chǎn)庫存量處于較低水平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至2021年末，三四線城市中屬于“住宅低庫存&土地高溢價”的就有蕪湖、三明、揚州、潮州、泰州等城市，在一定程度上也反映出這些城市的房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展態(tài)勢。

而上述城市大多有著較豐富的產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支持。如揚州是國內(nèi)知名的汽車及零部件產(chǎn)業(yè)基地，而蕪湖在電子電器、生物制藥、汽車等領(lǐng)域也具備了一定規(guī)模優(yōu)勢。

或許，只有解決了以上問題，三四線樓市才能逐步走出困境。